Tu capacidad de endeudamiento es la cantidad que un prestamista te permitirá pedir prestado cuando solicites un préstamo hipotecario.

También conocida como poder de préstamos, es uno de los factores más importantes para determinar lo que puedes pagar cuando se trata de comprar una propiedad.

Cómo calcular tu capacidad de endeudamiento

Calcular tu poder de endeudamiento probablemente sea el paso más importante para determinar exactamente cuánto puedes pagar.

Esto es lo que los bancos observan al evaluar la cantidad para la que serás elegible:

1. Suma tus ingresos totales

El punto de partida para calcular cuánto puedes pedir prestado siempre será tu ingreso.

Un prestamista tendrá en cuenta tus ingresos totales, que pueden incluir:

• Salario
• Dividendos de acciones
• Alquiler de una propiedad de inversión
• Fuentes alternativas de ingresos, como inversiones.

Cuando solicitas un préstamo, un prestamista generalmente te pedirá que verifiques tus ingresos con nóminas recientes, o estados de cuenta bancarios.

Los prestamistas también querrán saber si es probable que tu poder adquisitivo cambie pronto. Por ejemplo, si tú o tu pareja están a punto de irse de baja por paternidad o tomarse un tiempo libre del trabajo.

2. Tus gastos de manutención

El próximo paso importante en el cálculo de tu capacidad de endeudamiento es calcular lo que queda en tu cuenta bancaria cada mes después de pagar los gastos de manutención. 

Eso es porque, en un nivel básico, tu poder de préstamo se basa en la diferencia entre lo que ganas y lo que pagas cada mes.

Los prestamistas comúnmente requieren una imagen detallada de adónde va tu dinero o de tu presupuesto a grandes rasgos. Esto puede incluir pedir ver estados de cuenta bancarios u otra evidencia de cómo gasta tu dinero, como:

• La cantidad que gastas en alquiler u otras hipotecas, especialmente si esto continuará después de que se le apruebe un préstamo
• Gastos regulares de cuidado de niños o cuotas escolares
• Otros reembolsos de préstamos, como préstamos personales
• Seguro en curso, servicios públicos y otras facturas
• Gastos de entretenimiento, transporte y estilo de vida.
• El número de dependientes de los que eres responsable. En general, esto significa que cuantos más hijos tengas, más se reducirá tu poder de endeudamiento.

3. Tus límites de crédito

Si bien las tarjetas de crédito pueden ser una forma conveniente de pagar tus gastos, pueden tener un impacto severo en tu poder de endeudamiento, incluso si pagas tu factura en su totalidad cada mes.

Esto se debe a que el prestamista que evalúa tu solicitud tendrá en cuenta tu límite de crédito total en tus pagos, no la cantidad que realmente debes.

Los esquemas compre ahora y pague después también contribuyen a tu límite de crédito total, así que recuerda tenerlos en cuenta.

Por lo tanto, si deseas aumentar tu poder de endeudamiento, a menudo es una buena idea reducir tus límites de crédito o pagar y cerrar cualquier tarjeta de crédito que no necesites.

4. Tu depósito y ahorros

Tu depósito y tus ahorros también son importantes cuando se trata de calcular cuánto puedes pedir prestado. 

Los prestamistas generalmente consideran la capacidad de ahorrar como un fuerte indicador de que tendrás la disciplina para cumplir con tus pagos continuos. Sin embargo, eso no es todo lo que hay que hacer para ahorrar un depósito.

Los prestamistas tienen límites en la proporción máxima de préstamo a valor (LVR) que están dispuestos a prestar y, por lo general, requieren que hayas ahorrado al menos el 5% del precio de compra previsto antes de considerar tu solicitud.

También es importante tener en cuenta que, a menos que hayas ahorrado al menos el 20% del precio de compra, generalmente también te pedirán que pagues el seguro hipotecario de los prestamistas. Esto generalmente se incorpora a sus pagos mensuales, lo que significa que puede tener un impacto en tu poder de endeudamiento.

6. Tasas de interés

La tasa de interés actual también afectará tu poder de endeudamiento. En general, cuanto más alta sea la tasa de interés, más intereses tendrás que pagar y menos podrás pedir prestado.

Aunque los prestamistas no solo estarán interesados ​​en la tasa de interés actual. También querrán saber si puedes hacer frente a un aumento de la tasa de interés.

Esto significa que aplicarán un margen, que actualmente es del 3%, al calcular sus reembolsos y cuánto están dispuestos a prestar.

¿Qué tendrá un impacto negativo en el cálculo de tu poder de endeudamiento?

Gran parte de tu comportamiento financiero puede tener un impacto negativo cuando se trata de calcular tu poder de endeudamiento. 

1. Tener acceso a muchas tarjetas de crédito o límites de crédito altos

Tener acceso a mucho crédito puede afectar tu poder de endeudamiento. Muchos prestatarios no se dan cuenta, pero los prestamistas tienen en cuenta los límites de tu tarjeta de crédito en lugar de la cantidad que debes.

En otras palabras, asumirán que has utilizado el máximo al que tienes derecho y que necesitas dinero para cumplir con los pagos mensuales en curso.

2. Cómo estás gastando tu dinero

Cada vez más, los prestamistas querrán ver a dónde va tu dinero para asegurarte de que puedas mantener tu nivel de vida actual y aún cumplir con los pagos de tu hipoteca.

3. Tu historial crediticio

Todos tenemos un puntaje de crédito que mide qué tan responsables hemos sido con el dinero en el pasado. Muchos prestamistas siempre considerarán esto al determinar cuánto prestar.

4. Un depósito bajo

Si bien el tamaño de tu depósito no afectará necesariamente tu capacidad para pagar un préstamo si necesitas contratar un seguro hipotecario.

5. Tasas de interés

La mayoría de los prestamistas evalúan tu poder de endeudamiento en función de las tasas de interés actuales, así como de un colchón. 

En general, cuanto más baja sea la tasa de interés, más podrás pedir prestado y cuanto más alta sea la tasa de interés, menos te prestarán.

¿Cómo puedes aumentar tu poder de endeudamiento?

La buena noticia es que, así como hay varios factores que pueden afectar negativamente tu poder de endeudamiento, también hay muchos pasos que puedes tomar para aumentarlo.

1. Reduce tu límite de crédito total

Pagar la deuda de la tarjeta de crédito y reducir tus límites de crédito o cerrar tus tarjetas de crédito por completo puede impulsar tu poder de endeudamiento.

2. Pagar otras deudas

Al pagar cualquier otra deuda, los bancos verán que potencialmente puedes usar este dinero para pagar tu préstamo hipotecario.

3. Utiliza un garante

Usar a un miembro de la familia como garante o garante parcial de tu préstamo puede significar que los bancos están preparados para prestarte más dinero.

5) Encuentra el prestamista adecuado

Diferentes prestamistas a menudo están preparados para prestar cantidades diferentes incluso para un prestatario en las mismas circunstancias. 

Un corredor de hipotecas tiene el conocimiento y la experiencia para guiar al prestamista que probablemente evalúe tu poder de endeudamiento de la manera más favorable.