Los REITs, que son un fideicomiso de inversión en bienes raíces, o fondos inmobiliarios, son una alternativa interesante. Conoce todo sobre ellos.
Optar por invertir en un REIT puede ser una forma sencilla de incorporar bienes raíces a tu cartera de inversiones. Esto te brinda diversificación y la oportunidad de acceder a pagos de dividendos que históricamente han sido significativos en los REIT.
¿Cómo funcionan los fondos inmobiliarios?
Un REIT gestiona una variedad de tipos de bienes inmuebles que generan ingresos, tales como centros comerciales, hoteles, edificios de oficinas, apartamentos, complejos turísticos, instalaciones de almacenamiento, almacenes e incluso torres de telecomunicaciones.
En su mayoría, los fondos inmobiliarios se centran en un tipo específico de propiedad, aunque algunos abarcan varias categorías.
En términos generales, un REIT arrienda las propiedades que posee y obtiene ingresos principalmente a través del alquiler.
Sin embargo, algunos REIT no son propietarios directos de bienes raíces, sino que optan por financiar transacciones inmobiliarias y generan ingresos a partir de los intereses de dicha financiación.
Para ser reconocida como un REIT, una empresa debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Destinar al menos el 75% de sus activos totales a inversiones en bienes raíces.
- Obtener al menos el 75% de sus ingresos brutos provenientes de alquileres de propiedades, intereses de hipotecas que financian bienes raíces o ventas de bienes inmuebles.
- Distribuir como dividendos al menos el 90% de sus ingresos imponibles entre los accionistas cada año.
- Estar sujeta a impuestos como una corporación.
- Contar con una junta directiva o un síndico que administre la empresa.
- Tener al menos 100 accionistas.
- No permitir que el 50% o más de sus acciones estén en manos de cinco personas o menos.
¿Por qué considerar la inversión en REIT?
La inversión en fondos inmobiliarios puede ser atractiva por varias razones fundamentales:
Acceso a la inversión inmobiliaria
Una de las motivaciones principales para considerar la inversión en REIT radica en la oportunidad de tener exposición a los bienes raíces, ya sean residenciales, comerciales o minoristas, sin la necesidad de adquirir propiedades individuales directamente.
Beneficio de dividendos significativos
Para obtener el estatus de REIT, las empresas deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos. Esto convierte a los REIT en una fuente atractiva de ingresos por dividendos.
Desde enero de 2020, los dividendos de los REIT han ofrecido un promedio de alrededor del 3,93%, según datos analizados por la Stern School of Business de la NYU.
Cabe señalar que ciertos sectores de los REIT pueden proporcionar dividendos aún más altos. Para contextualizar, los fondos del S&P 500 han ofrecido un rendimiento de dividendos cercano al 1,71% a partir de agosto de 2020.
Diversificación de cartera
Dado que los bienes raíces representan una clase de activos que no está directamente correlacionada con los mercados tradicionales, los REIT pueden fortalecer tu portaolio en momentos de caídas en los mercados.
Por ejemplo, durante la recesión de las puntocom, los REIT experimentaron aumentos en todos los años entre 2000 y 2002, en contraste con el declive de las acciones durante esos mismos años.
Además, los rendimientos históricos respaldan esta perspectiva. Durante las últimas dos décadas, los REIT han superado en rendimiento total al S&P 500, al Russell 1000 (compuesto por acciones de gran capitalización), al Russell 2000 (constituido por acciones de pequeña capitalización) y al índice Bloomberg Barclays (que agrupa bonos estadounidenses).
¿Y cuáles son las desventajas de los fondos inmobiliarios?
Sin embargo, invertir en REIT conlleva ciertas desventajas. Aunque los REIT generan ingresos a través de dividendos, estos suelen estar sujetos a una tasa impositiva más alta en comparación con los dividendos de acciones.
Además, debes estar preparado para las fluctuaciones del mercado que acompañan a las inversiones en REIT.
Mayor carga tributaria
Gran parte de los ingresos que los REIT reparten a los inversores se clasifican como ingresos ordinarios, en lugar de dividendos cualificados.
Esto significa que se gravan a la tasa de impuesto sobre la renta ordinaria en lugar de la tasa preferencial más baja que se aplica a las ganancias de capital a largo plazo y a la mayoría de los demás dividendos.
Mayor volatilidad
Según el tipo de bienes raíces en los que invierta un REIT, las inversiones pueden experimentar considerables variaciones debido a su sensibilidad económica.
Menor liquidez
Los REIT que cotizan en bolsa se negocian en mercados bursátiles y tienen una valoración continua, similar a las acciones y los bonos. Esto les otorga una liquidez comparable a la de estas inversiones.
Sin embargo, otros REIT públicos no cotizan en los principales mercados. Esto a menudo limita su liquidez para llevar a cabo recompras o transacciones en mercados secundarios.
En algunas ocasiones, los inversores podrían encontrarse con limitaciones para vender la cantidad deseada de acciones o verse obligados a esperar para venderlas.
De manera similar, los REIT privados se comercializan a través de colocaciones privadas y no se pueden vender fácilmente, excepto en momentos específicos a precios fijados por los patrocinadores.
Dicho esto, la mayoría de los inversores invierten en REIT y fondos REIT que cotizan en bolsa, lo que proporciona una liquidez similar a la de otros valores que se negocian en mercados bursátiles.
Los cuatro tipos de fondos inmobiliarios
Existen cuatro categorías principales de REIT:
- REIT de capital variable: la mayoría de los REIT son aquellos que cotizan en bolsa y que poseen u operan bienes inmuebles generadores de ingresos, como edificios de oficinas y complejos de apartamentos.
- mREIT (REIT hipotecario): los mREIT, conocidos también como REIT hipotecarios, proporcionan financiamiento para bienes raíces generadores de ingresos a través de la adquisición u origen de hipotecas y valores respaldados por hipotecas. Obtienen ingresos de los intereses generados por estas inversiones. En las últimas cuatro décadas, el índice de rendimiento total de REIT hipotecarios ha promediado un 5,02 %.
- REIT públicos no cotizados: estos REIT están registrados en la Comisión de Valores y Bolsa (SEC), pero no cotizan en las principales bolsas de valores nacionales. La liquidez puede estar restringida en este tipo de REIT.
- REIT privados: los REIT privados son exentos de registrarse en la SEC y no cotizan en las bolsas de valores nacionales. En general, solo se pueden vender a inversores institucionales.
Cómo invertir en fondos inmobiliarios
Si un REIT se encuentra listado en una bolsa de valores relevante, puedes adquirir acciones de la misma manera en que lo harías con acciones de cualquier otra compañía pública.
También tienes la opción de comprar participaciones en un fondo mutuo REIT o en un Fondo Cotizado en Bolsa (ETF) que se enfoca en REIT.
Optar por un ETF REIT o un fondo mutuo puede brindarte una mayor liquidez en comparación con la compra de acciones de REIT convencionales.
Los REIT privados presentan una dinámica más compleja. Por lo general, están restringidos a inversores institucionales e inversores acreditados que pueden acceder directamente a los fondos o interactuar con ellos a través de redes privadas.
Estos REIT también tienden a tener requerimientos de inversión mínimos más elevados y podrían ser más difíciles de liquidar en comparación con los REIT públicos.
En resumen, los fondos inmobiliarios, también conocidos como REIT (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces), ofrecen una ventana accesible para que los inversores participen en el mercado de bienes raíces sin la necesidad de adquirir propiedades directamente.
A través de diferentes tipos de REIT, como los de capital variable, los hipotecarios y los públicos no cotizados, los inversores pueden diversificar sus carteras, beneficiarse de los ingresos generados por alquileres y aprovechar la potencial apreciación del valor de los activos inmobiliarios.